평소 즐겨갔던 여의도 IFC 빌딩 매각전이 한창인데
때마침 삼성증권 Weekly 등에서 IFC 매각전 이야기가 나와서 공유한다.
본입찰 2.14 에 신세계가 이지스와 컨소시엄으로 입찰 참여를 검토한다고 한다.
* 입찰은 5개 컨소시엄 : 이지스, 미래맵스리츠, ARA, 마스턴+NH, 코람코
IFC 는 3동 규모로 매각가만 4조원대로 거론되고 있으며
캐나다의 브록필드자산운용이 매도자이다.
물론 각종 언론사에서도 다루고 있다.
https://www.mk.co.kr/news/stock/view/2022/02/138861/
https://cm.asiae.co.kr/article/2022021509542446545
대상은 IFC몰, 오피스 빌딩 3개동, 콘래드 호텔 모두 포함이다.
신세계 전략은 대략
1. IFC몰을 스타필드화하고 더현대와 경쟁시작
2. 콘래드는 조선 팰리스 등 조선호텔로 활성화
코로나가 종식되어감에 따라
다시 한번 유통업계에 큰 변화의 바람이 불고 있음을 느낀다.
1차 입찰에서 4.3조까지 써냈다고 하니
가격도 만만치 않을 것 같은데 입찰 결과가 궁금하다.
오피스 시장 전망에 대해서 삼성증권 보고서(2.16)를 인용해서 정리해보면
(나의 글은 밑줄 쳤고 나머지는 발췌 및 재조합하였다)
1. 2024년까지 임대인 우위 시장 : 이유는 순공급이 적고 최소 2024년까지 타이트한 수급
2. 임대차 시장 10년만의 최저 공실 :
1) 공실률 : 5.4% (권역별로는 GBD 가 3%대, 나머지는 7%대 수준)
2) cap rate 압력과 금리 인상 등 역풍에도 불구 공실해소와 임대료 상승으로 펀더멘털 개선이 예상
(공급) 2020년 파크원을 위시한 여의도권역의 대량 공급을 마지막으로 점차 안정화되는 추세다.
* (나의 글) 오늘 글에서는 IFC 이야기를 했으니 보고서 중 YBD 이야기를 더 해보면...
(YBD) 파크원 공실 해소와 금융사 증평. 2020년 이후 신규 공급 이 부재한 상황 속 , 파크 원 타워 1 , 2 의 대규모 공실 해소로 4 분기 공실률은 3 분기 대비 2.2%p 전년대비 7.5%p 하락한 6.9% 를 기록하며 전 권역 내 가장 두드러진 공실 하락을 보임.
(임대료 상승) 투자시장 가격 상승 동력은 Cap Rate → NOI 으로
2021년 4분기 서울 오피스 cap rate는 4.0%
반면 국고채 금리는 단기에 크게 상승하며 cap rate 스프레드는 2011년 이후 가장 낮은 2.17%p를 기록했다.
금리 인상은 가장 큰 리스크이다. 오피스 담보대출금리는 2021년 상반기 2.4%까지 하락했으나 현재 3.5%대까지 상승.
Cap rate spread는 어느 수준까지 축소될까? 2018년 금리 인상기와 비교해 보자. 당시 국고채 3년 금리는 2016년 3분기 1.25%로 최저를 기록한 뒤 2018년 1분기 2.24%까지 지속적으로 상승했다. 2017년 1분기 서울 오피스의 cap rate spread는 339bp였으나 2018년 1분기 271bps로 축소되었다. 이후 금리가 안정화되며 다시 spread는 확대되었다. 그러나 흥미롭게도 거래액은 금리 인상 전인 2017년 저조했다가 정작 2018년 금리 인상 이후부터는 다시 상승했다. 오피스 시장의 선순위 담보대출 금리와 거래시장은 대부분 금리 인상을 선반영했기 때문이다.
* (나의 글) 즉 스프레드는 하방지지가 보인다는 이야기다. 더 좁혀지기는 어렵다는 이야기. 그리고 금리가 선반영 효과가 있다는 말씀. 즉, NOI 쪽에는 아직 반영될 여지가 남아있다는 것이다.
Cap rate spread는 200bp까지 축소되겠으나 이후에는 임대료 상승 혹은 매매 거래 둔화로 점차 하락압력이 완화될 것으로 예상한다. 결론적으로 2022년 오피스 cap rate는 소폭 상승하거나 유지될 것으로 예상하는 이유는 다음과 같다.
1) 현재 시장 금리는 수차례 예고된 금리 인상 여파를 상당 부분 반영한 것으로 판단된다. 단기적으로
스프레드 압력은 가중되겠으나 하반기로 갈수록 cap rate 스프레드는 점차 확대될 전망이다.
2) 금리 인상으로 오피스 임대료의 상승 요인이 커지며 NOI 상승을 견인하고 cap rate는 유지될 가능성이 높다.
3) 시장 내 당장 매입할 수 있는 오피스가 제한적인 반면 수요는 여전히 높은 편이다.
* (나의 글) 즉, 지금까지의 긴 분석을 요약해보면, 공급은 타이트해지고, Cap Rate 은 안정화, NOI 증가 요인이 있다.
기관투자자의 전략 변화 개발형 블라인드 펀드 리츠
향후 국내 부동산 시장에서 기관 투자자의 오피스 매입이 쉽지 않은 환경이다
① 2022 년부터 신규 공급이 줄어드는데다
② 2019 년부터 오피스의 매수 주체로 떠오른 상장리츠는 영속형 기업으로 자산의 매입 후 처분 가능성이 희박해 잠김 현상이 발생하고
③ 가격 부담으로 기존 투자자의 exit 은 용이한 반면 신규 매입은 어려워졌다.
주요 운용전략 : Value-added + 코어에 비해 가격이 덜오르고 개발 여지가 남아 있는 중형 오피스
보고서 커버 리츠 : SK리츠 목표가 +13%, 신한알파 +13%, 디앤디플랫폼리츠 +15%
(* 롯데리츠는 나와 있지 않지만 리츠 업종이 오르고 내리고 유사하게 하기 때문에 기존에 내가 블로그에 언급한 롯데리츠 역시 전반적인 업황에 따라 상승이 조심스레 예상해본다.)