1. 2024년까지 임대인 우위 시장 : 이유는 순공급이 적고 최소 2024년까지 타이트한 수급
2. 임대차 시장 10년만의 최저 공실 :
1) 공실률 : 5.4% (권역별로는 GBD 가 3%대, 나머지는 7%대 수준)
2) cap rate 압력과 금리 인상 등 역풍에도 불구 공실해소와 임대료 상승으로 펀더멘털 개선이 예상
(공급) 2020년 파크원을 위시한 여의도권역의 대량 공급을 마지막으로 점차 안정화되는 추세다.
* (나의 글) 오늘 글에서는 IFC 이야기를 했으니 보고서 중 YBD 이야기를 더 해보면...
(YBD) 파크원 공실 해소와 금융사 증평. 2020년 이후 신규 공급 이 부재한 상황 속 , 파크 원 타워 1 , 2 의 대규모 공실 해소로 4 분기 공실률은 3 분기 대비 2.2%p 전년대비 7.5%p 하락한 6.9% 를 기록하며 전 권역 내 가장 두드러진 공실 하락을 보임.
(임대료 상승) 투자시장 가격 상승 동력은 Cap Rate → NOI 으로
2021년 4분기 서울 오피스 cap rate는 4.0%
반면 국고채 금리는 단기에 크게 상승하며 cap rate 스프레드는 2011년 이후 가장 낮은 2.17%p를 기록했다.
금리 인상은 가장 큰 리스크이다. 오피스 담보대출금리는 2021년 상반기 2.4%까지 하락했으나 현재 3.5%대까지 상승.
Cap rate spread는 어느 수준까지 축소될까? 2018년 금리 인상기와 비교해 보자. 당시 국고채 3년 금리는 2016년 3분기 1.25%로 최저를 기록한 뒤 2018년 1분기 2.24%까지 지속적으로 상승했다. 2017년 1분기 서울 오피스의 cap rate spread는 339bp였으나 2018년 1분기 271bps로 축소되었다. 이후 금리가 안정화되며 다시 spread는 확대되었다. 그러나 흥미롭게도 거래액은 금리 인상 전인 2017년 저조했다가 정작 2018년 금리 인상 이후부터는 다시 상승했다. 오피스 시장의 선순위 담보대출 금리와 거래시장은 대부분 금리 인상을 선반영했기 때문이다.
* (나의 글) 즉 스프레드는 하방지지가 보인다는 이야기다. 더 좁혀지기는 어렵다는 이야기. 그리고 금리가 선반영 효과가 있다는 말씀. 즉, NOI 쪽에는 아직 반영될 여지가 남아있다는 것이다.
Cap rate spread는 200bp까지 축소되겠으나 이후에는 임대료 상승 혹은 매매 거래 둔화로 점차 하락압력이 완화될 것으로 예상한다. 결론적으로 2022년 오피스 cap rate는 소폭 상승하거나 유지될 것으로 예상하는 이유는 다음과 같다. 1) 현재 시장 금리는 수차례 예고된 금리 인상 여파를 상당 부분 반영한 것으로 판단된다. 단기적으로 스프레드 압력은 가중되겠으나 하반기로 갈수록 cap rate 스프레드는 점차 확대될 전망이다.
2) 금리 인상으로 오피스 임대료의 상승 요인이 커지며 NOI 상승을 견인하고 cap rate는 유지될 가능성이 높다.
3) 시장 내 당장 매입할 수 있는 오피스가 제한적인 반면 수요는 여전히 높은 편이다.
* (나의 글) 즉, 지금까지의 긴 분석을 요약해보면, 공급은 타이트해지고, Cap Rate 은 안정화, NOI 증가 요인이 있다.
기관투자자의 전략 변화 개발형 블라인드 펀드 리츠
향후 국내 부동산 시장에서 기관 투자자의 오피스 매입이 쉽지 않은 환경이다
① 2022 년부터 신규 공급이 줄어드는데다
② 2019 년부터 오피스의 매수 주체로 떠오른 상장리츠는 영속형 기업으로 자산의 매입 후 처분 가능성이 희박해 잠김 현상이 발생하고
③ 가격 부담으로 기존 투자자의 exit 은 용이한 반면 신규 매입은 어려워졌다.
주요 운용전략 : Value-added + 코어에 비해 가격이 덜오르고 개발 여지가 남아 있는 중형 오피스
정부가 연금저축펀드의 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자가 가능하도록 규제를 완화하기로 했다. 사업 인가와 운영 규제도 완화해 리츠를 대형화하고 공모 상장리츠 시장을 활성화한다는 계획이다. 국토교통부·금융위원회·공정거래위원회는 이 같은 내용을 담은 ‘공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선 방안’을 12일 발표했다.
정부는 우선 연금저축펀드를 통한 공모 상장리츠 투자를 허용한다. 이에 따라 연금저축펀드는 수익의 90%를 배당하는 리츠 투자가 가능해졌다.
- 지금은 지난번 글에서 설명한 바와 같이
IRP 에서만 그것도 100%도 아닌 30% 수준에서 투자가 가능하다.
그러면 쌍두마차인 연금펀드에서는?
투자 불가능했다. 다들 IRP 나 연금펀드에서 사고팔고 하거나 그러지는 잘 않는데이건 뺄 수도 없고 그래서장기로 묻어두는 건데그래서 IRP 에서 리츠를 담아두고 배당받으면 이걸로 또 리츠사고 이러는데연금펀드에서는 그럴수가 없어서 어쩔 수 없이 다른 ETF 를 사야했었다.
- 그런데 이제 연금펀드가 가능해지니
대표주자인 롯데리츠도 수급 영향을 받는게 아닐까도 생각해본다.
이걸 노리고 기관이 계속 살 수도 있고. 그냥 추측이다.
국토부 관계자는 “이르면 상반기 중 관련법을 바꿔 정책을 시행할 방침”이라며 “올 연말에 일몰 예정이던 공모 리츠 배당소득 저율(9%) 분리 과세와 취득세 중과 배제 혜택이 연장되면서 리츠 투자 활성화가 기대된다”고 말했다.
