투자의 귀재

리츠주는 현재

하락장에서 

그리고 금리 상승장에서 가장 빛나는 종목 중의 하나가 되고 있다.

롯데리츠는 별로 걱정이 안되고 있기 때문에 크게 분석할만한 사항은 지금 현재 없다.

우상향을 그리며 

안정적인 수급과 함께 차트를 만들어 나고 있다.

오늘 살펴보려는 사항은 

대체투자의 관점에서의 리츠 종목 현황이다. 

구체적으로는 왜 지금 시점에서 

다른 종목들은 모두 한결같이 매일 하락하고 있는데

리츠주만 계속 매일 상승하느냐이다.

4월 18일자 삼성증권 이경자 연구원의 대체투자 보고서에서 발췌한 부분이다.

리츠는 타산업 대비 인플레이션 헷지 속성이 강하다.

즉, 가격이 오르면 이를 임대료에 반영하거나 부동산 가격이 상승하기 때문으로 

현재는 당연한 사항이다.

좀 더 발췌해보면 다음과 같다.

현재 국내 상업용 부동산 시장은 임대료에 비용 전가가 용이한 상황으로

오피스 중심의 임대료 인상이 본격화되고 있다.

원자재 상승으로 건축비가 40% 이상 오른 상황에서

개발 원가가 높아질수록 기존 자산의 가치는 상승할 수밖에 없다.

이는 인플레이션을 헷지하는 부동산의 가장 기본적 속성이며,

리츠들의 NAV 상승이 불가피한 이유이다.

그간 글로벌 리츠 시장은 데이터 센터나 통신탑 등 기술적 속성이 강하고

IT 서비스 매출 비중이 높은 디지털 부동산 중심으로 상승했지만

지금과 같은 인플레이션 시기에는 오피스와 리테일, 호텔처럼

입지가 중요한 전토형 부동산의 매력이 부각될 것이다.

더불어 엔데믹 기대는 이를 더욱 강화시킬 것이다.

한동안 인플레이션이 계속 될 것이라고 

아니지 이 높아지는 인플레이션을 못잡아서 안달인 상황으로 

리츠 종목은 당분간은

조금 떨어져도 크게 걱정하지 않아도 되지 않을까 싶다.

내가 있는 해외의 경우 

대부분 보증금이 월세 한두달치인 월세 시장으로 

주거지 조차

작년 대비 최근 월세가 10-20% 모두 오른 상황이다. 

물론 개별국가의 특수한 상황이 고려된 것이기는 하지만 인플레이션은 임대료에도 반영된다는 사실이다.

롯데리츠를 작년말부터

수급동향을 포함하여 분석해온지 꽤되었는데

요즘같이 악재가 있는 상황에서도 잘 가고 있다는 소식을 짤막하게 전한다.

배당락이 5600원 정도였던 것으로 기억하는데

이미 연말에 배당락전이든 후든 투자한 모든 투자자들에게 모두 수익을 안겨주고 있다.

지금 돌이켜 생각해보면 

올해 금리인상 양적긴축 등 여러가지 악재 상황에 대비해

미리 기관에서 선취매를 하면서 

가격을 떨군게 아닌가라고 합리적인 의구심이 든다.

물론 이 글을 계속 팔로우 업을 하신 분들이 계시면

별로 크게 걱정이 없었을 것이라고 생각한다.

이미 리츠주를 투자하시는 분이라면 처음부터 걱정은 크게 없었을 수도 있겠다.

금리인상기에 최대 방어주 및

앞으로 있을 개인연금에 리츠 포함 호재 등에 힘입어  

전고를 넘어 상승 N 자 파동이 이어지기를 희망한다.

롯데리츠는 여러분 분석글을 올려서 

이번 글은 이에 대한 업데이트 수준으로 간단하게 수급과 차트만 확인해보도록 하자.

먼저 수급은 좋아보인다. 

한달간 외국인 수급은 거의 변화가 없었고,

기관은 지난 몇달처럼 하루도 빠지지 않고 주구장창 산다. 정말 계속 산다. 

그래서인지 지수와는 상관없이 잘 빠지지도 않는다. 

지수가 아무리 흔들려도 자신의 포트폴리오 중에서 독야청청 붉은색인 종목일 것 같다. 

세부적으로는 기관 유형별로 골고루 산다. 금융투자가 많이 산다는게 단기 시세측면에서 좋아보일 수도 있겠다.

다음으로 차트를 보면 차트도 나쁘지 않다. 

60일선을 다행이 뚫어주었다.

그리고 그전과는 다르게 한 1-2주 60일선에서 머무르다가 올라갔다. 

그전에는 60일선을 뚫어도 며칠 있다가 다시 아래로 떨어졌었는데 그 점이 다른 점이다.

개인적으로는 지난 두개의 양봉이 나름 의미있는 양봉으로 보인다.

60일선을 치고 올리는 느낌이기 때문이다.

한번 지켜보도록 하자. 

3월에는 또 배당금이 들어오기도 하기도하다. 

'22.1.22.

배당락 이후 연일 하락세를 보이다가

어제 약간 반등을 주었다. 

이렇게 주구장창 빠지는데는 다 이유가 있을 거라고 생각하고

찾아봤다.

내려도 

내리다가 오르고 또 내리고 

원래 이렇게 그래프를 그리고 빠지는데

조금은 이상하기도 했다.

물론

다른 주요 리츠를 찾아봐도 대부분 빠지기는 했다. 이기간동안. 

시장 자체가 좋지 않았으니까.

그래도 리츠는 시장에 직접적으로 타격을 받지 않는게 일반적인데.

위 동그라미 부분이 배당락 전일이고 

이후부터 45도 각도로 빠지고 있다. 

기관은 다음과 같이 지난번 글에서 남긴바와같이

주구장창 사고 있다.

위 붉은색 동그라미가 배당락일이다.

그전에는 배당받으려고 

들어왔을 수 있다고 생각하는데

그 이후에도 주구장창 거의 매일 산다.

이기간 

개인들은 역시 주구장창 판다. 

단기로 들어온 분들이 나가는게 아닌가 싶다.

그럼 작년에는 어땠을까?

작년 배당락 이후 주가와 수급을 한번 체크해보자.

먼저 가격.

배당락 효과는 금방 매꿔졌다. 며칠만에. 

물론 그 이후에 빠지긴 했지만. 

작년 비슷한 시기의 롯데리츠 수급은

거의 기관 지속 매도이다.

날짜가 끊기긴 했는데 1월 한달 거의

주구장창 팔았다.

그럼 이는 해마다 벌어지는 일은 아니라는 이야기.

두번째로 살펴본 것은 시황.

금리 인상.

금리인상과 리츠와의 관계

배당률 6개월 3% 예상되는데

금리가 올라가고 배당률이 변하지 않으면

리츠의 매력은 낮아진다.

자, 그러면 금리와 인플레이션에 대해서 

잠깐 알아보고 넘어가자.

금리만 단독으로 올라가는 건 아니다.

물가상승이 나타나니까

금리를 올리는 것이다.

그런데 리츠의 임대수익 계산시

임대료는 일반적으로

전년도 대비 물가상승분을 반영해서

당년도 임대료를 계산한다.

즉, 금리 인상에 대해서는 

어느정도 임대료 상승에 녹아들어가는게 

있다는 이야기다.

작년말 회사 자료를 보면,

CPI 부분이 반영되어 있다.

그래서 현재 배당률 유지에는 그렇게 

크게 타격을 입지는 않을 것처럼 보인다.

회사 자료에서도,

위와 같이 크게 보지는 않고 있다.

대응책도 있고.

다만, 

심리적인 부분이 있는 것 같다.

금리가 올라가는데

배당률은 이전과 동일하다면,

그 gap 만큼 

심리적으로 싫어지겠지.

한편으로는, 

금리 인상기에 성장주들에서

주가 하락하는 위험을 줄일 수도 있지 않을까도 

생각해본다.

롯데리츠는 모두 책임임차이고

만기는 저 훗날이다. 

가장 빠른게 28년 3월. 

그래서 지금 exit 가격을 논할 단계는 아니다.

더욱이 그룹자 자산인데.

그래서 cap rate 과 이자율과 비교는 여기서 

하지 않겠다.

그럼 최근 호재는 무엇일까?

나는 개인연금 수급이라고 생각한다.

1.12일자 기사에 따르면, 

정부가 연금저축펀드의 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자가 가능하도록 규제를 완화하기로 했다. 사업 인가와 운영 규제도 완화해 리츠를 대형화하고 공모 상장리츠 시장을 활성화한다는 계획이다.
국토교통부·금융위원회·공정거래위원회는 이 같은 내용을 담은 ‘공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선 방안’을 12일 발표했다. 

정부는 우선 연금저축펀드를 통한 공모 상장리츠 투자를 허용한다. 이에 따라 연금저축펀드는 수익의 90%를 배당하는 리츠 투자가 가능해졌다.

- 지금은 지난번 글에서 설명한 바와 같이

IRP 에서만 그것도 100%도 아닌 30% 수준에서 투자가 가능하다.

그러면 쌍두마차인 연금펀드에서는?

투자 불가능했다. 다들 IRP 나 연금펀드에서 사고팔고 하거나 그러지는 잘 않는데이건 뺄 수도 없고 그래서장기로 묻어두는 건데그래서 IRP 에서 리츠를 담아두고 배당받으면 이걸로 또 리츠사고 이러는데연금펀드에서는 그럴수가 없어서 어쩔 수 없이 다른 ETF 를 사야했었다.  

- 그런데 이제 연금펀드가 가능해지니 

대표주자인 롯데리츠도 수급 영향을 받는게 아닐까도 생각해본다.

이걸 노리고 기관이 계속 살 수도 있고. 그냥 추측이다.

국토부 관계자는 “이르면 상반기 중 관련법을 바꿔 정책을 시행할 방침”이라며 “올 연말에 일몰 예정이던 공모 리츠 배당소득 저율(9%) 분리 과세와 취득세 중과 배제 혜택이 연장되면서 리츠 투자 활성화가 기대된다”고 말했다.

- 다만, 지금은 들어가보니 아직은 없다.

상반기 중이라고 했으니, 지속 들여다봐야겠다.

기사 원문 :

https://www.hankyung.com/economy/article/2022011241281

사실,

리츠는 기업이 아니라서 분석할게 그리 많지는 않다.

더욱이 책임임차라서.

근데 대상자가 모그룹이라서 

전혀 분석 대상이 아니다.

그리고 exit 가격을 

생각할 부분도 약하다. 만기가 저 멀리 남아있고,

추측인데 또 연장하거나 그러지 않을까?

그래서 분석 글이 거의 없다. 

근데 IRP 내의 자산이기도 하고해서

없는 자료 끌어끌어 모아 한번 다시 

써본다.

그 전글도 한두개 여기있으니 찾아보길 바란다.