투자의 귀재

'22.1.22.

 

배당락 이후 연일 하락세를 보이다가

어제 약간 반등을 주었다. 

이렇게 주구장창 빠지는데는 다 이유가 있을 거라고 생각하고

찾아봤다.

 

내려도 

내리다가 오르고 또 내리고 

원래 이렇게 그래프를 그리고 빠지는데

조금은 이상하기도 했다.

 

물론

다른 주요 리츠를 찾아봐도 대부분 빠지기는 했다. 이기간동안. 

시장 자체가 좋지 않았으니까.

그래도 리츠는 시장에 직접적으로 타격을 받지 않는게 일반적인데.

 

 

위 동그라미 부분이 배당락 전일이고 

이후부터 45도 각도로 빠지고 있다. 

 

기관은 다음과 같이 지난번 글에서 남긴바와같이

주구장창 사고 있다.

 

위 붉은색 동그라미가 배당락일이다.

 

 

그전에는 배당받으려고 

들어왔을 수 있다고 생각하는데

그 이후에도 주구장창 거의 매일 산다.

 

이기간 

개인들은 역시 주구장창 판다. 

단기로 들어온 분들이 나가는게 아닌가 싶다.

 

그럼 작년에는 어땠을까?

작년 배당락 이후 주가와 수급을 한번 체크해보자.

 

먼저 가격.

배당락 효과는 금방 매꿔졌다. 며칠만에. 

물론 그 이후에 빠지긴 했지만. 

 

작년 비슷한 시기의 롯데리츠 수급은

거의 기관 지속 매도이다.

날짜가 끊기긴 했는데 1월 한달 거의

주구장창 팔았다.

 

 

그럼 이는 해마다 벌어지는 일은 아니라는 이야기.

 

두번째로 살펴본 것은 시황.

금리 인상.

 

 

금리인상과 리츠와의 관계

배당률 6개월 3% 예상되는데

금리가 올라가고 배당률이 변하지 않으면

리츠의 매력은 낮아진다.

 

자, 그러면 금리와 인플레이션에 대해서 

잠깐 알아보고 넘어가자.

 

금리만 단독으로 올라가는 건 아니다.

 

물가상승이 나타나니까

금리를 올리는 것이다.

 

그런데 리츠의 임대수익 계산시

임대료는 일반적으로

전년도 대비 물가상승분을 반영해서

당년도 임대료를 계산한다.

 

 

즉, 금리 인상에 대해서는 

어느정도 임대료 상승에 녹아들어가는게 

있다는 이야기다.

 

작년말 회사 자료를 보면,

 

CPI 부분이 반영되어 있다.

 

그래서 현재 배당률 유지에는 그렇게 

크게 타격을 입지는 않을 것처럼 보인다.

 

회사 자료에서도,

위와 같이 크게 보지는 않고 있다.

대응책도 있고.

 

다만, 

심리적인 부분이 있는 것 같다.

 

금리가 올라가는데

배당률은 이전과 동일하다면,

그 gap 만큼 

심리적으로 싫어지겠지.

 

한편으로는, 

금리 인상기에 성장주들에서

주가 하락하는 위험을 줄일 수도 있지 않을까도 

생각해본다.

 

롯데리츠는 모두 책임임차이고

만기는 저 훗날이다. 

가장 빠른게 28년 3월. 

 

그래서 지금 exit 가격을 논할 단계는 아니다.

더욱이 그룹자 자산인데.

 

그래서 cap rate 과 이자율과 비교는 여기서 

하지 않겠다.

 

그럼 최근 호재는 무엇일까?

 

 

나는 개인연금 수급이라고 생각한다.

 

1.12일자 기사에 따르면, 

 

정부가 연금저축펀드의 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자가 가능하도록 규제를 완화하기로 했다. 사업 인가와 운영 규제도 완화해 리츠를 대형화하고 공모 상장리츠 시장을 활성화한다는 계획이다.
국토교통부·금융위원회·공정거래위원회는 이 같은 내용을 담은 ‘공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선 방안’을 12일 발표했다. 

 

정부는 우선 연금저축펀드를 통한 공모 상장리츠 투자를 허용한다. 이에 따라 연금저축펀드는 수익의 90%를 배당하는 리츠 투자가 가능해졌다.

 

- 지금은 지난번 글에서 설명한 바와 같이

IRP 에서만 그것도 100%도 아닌 30% 수준에서 투자가 가능하다.

그러면 쌍두마차인 연금펀드에서는?

투자 불가능했다. 다들 IRP 나 연금펀드에서 사고팔고 하거나 그러지는 잘 않는데이건 뺄 수도 없고 그래서장기로 묻어두는 건데그래서 IRP 에서 리츠를 담아두고 배당받으면 이걸로 또 리츠사고 이러는데연금펀드에서는 그럴수가 없어서 어쩔 수 없이 다른 ETF 를 사야했었다.  

 

- 그런데 이제 연금펀드가 가능해지니 

대표주자인 롯데리츠도 수급 영향을 받는게 아닐까도 생각해본다.

이걸 노리고 기관이 계속 살 수도 있고. 그냥 추측이다.

 

국토부 관계자는 “이르면 상반기 중 관련법을 바꿔 정책을 시행할 방침”이라며 “올 연말에 일몰 예정이던 공모 리츠 배당소득 저율(9%) 분리 과세와 취득세 중과 배제 혜택이 연장되면서 리츠 투자 활성화가 기대된다”고 말했다.

 

- 다만, 지금은 들어가보니 아직은 없다.

상반기 중이라고 했으니, 지속 들여다봐야겠다.

 

기사 원문 :

 

https://www.hankyung.com/economy/article/2022011241281

 

연금저축펀드도 리츠 투자 가능해진다

연금저축펀드도 리츠 투자 가능해진다, 정부, 리츠제도 개선안 발표 인가기간 단축…지주사 규제완화 공모상장 리츠시장 크게 커질 듯

www.hankyung.com

 

 

사실,

리츠는 기업이 아니라서 분석할게 그리 많지는 않다.

더욱이 책임임차라서.

근데 대상자가 모그룹이라서 

전혀 분석 대상이 아니다.

 

그리고 exit 가격을 

생각할 부분도 약하다. 만기가 저 멀리 남아있고,

추측인데 또 연장하거나 그러지 않을까?

 

그래서 분석 글이 거의 없다. 

근데 IRP 내의 자산이기도 하고해서

 

없는 자료 끌어끌어 모아 한번 다시 

써본다.

 

그 전글도 한두개 여기있으니 찾아보길 바란다.